2026年1月23日下午，东规院综合所召开了第三期技术小组交流会，旨在围绕城乡高质量转型发展背景，紧扣当下行业难点和技术热点开展交流研讨。本次会议由院长助理兼综合所所长谭伟组织，院副总规划师周立担任技术指导，并特邀苏州市规划编制信息中心卢波主任、Hassell国际设计咨询公司董事王翀、东南大学建筑学院城市规划系副主任史宜副教授作为各领域专家参与交流指导。
交流现场
01.《资金、实施、产权、管理四大主体视角下的城市更新难点与对策》
报告以城市更新实践中的具体问题为导向，提出当前更新实施面临的“四道坎”：资金链的“死结”、实施方的“困境”、多产权的“矛盾”与管理方的“枷锁”。围绕“钱从哪来”，报告梳理了常见资金来源，重点分析超长期国债、专项债、政策性金融工具及公募REITs的申请条件与适用场景；针对“谁来实施”，报告介绍了“统筹主体”概念，分析其与实施主体前后衔接、一体两面的协作关系，强调地方国企平台的底座责任，激发民企参与积极性；聚焦“何以同心”，报告探索集合住宅原拆原建的共同体难题，通过实例说明如何在合法合理框架下优化表决机制、划小空间单元推进实施、回应产权主体多元诉求；关于“如何裁量”，报告在坚守“优化不恶化”底线的前提下，探讨如何在不调整控规时合理突破设计规范与指标限制，并简化审批流程。报告从资金、实施、产权、管理四重视角出发，寻求具有推广价值的实施对策。
02.《城镇开发边界外详细规划编制路径探讨》
报告将城镇开发边界外零星建设用地的规划许可与开发利用路径作为核心研究议题，以郊野空间规划管理、重大产业与文旅项目选址、重点公共设施布局等几种典型诉求为切入口，通过梳理国家政策法规、管理要求以及广东、浙江、湖南、武汉、上海等地实践经验，提出创新规划工具、拓展管控对象、细化管控图则、完善配套政策等方面的系统化解决路径。在国家推动要素市场化配置综合改革、集体经营性土地入市等政策加持下，开发边界外的用地与建设管理需求日益增多，报告认为应结合各地实际情况与详细规划编制管理要求开展针对性探索。
03. 《经验驱动到数据赋能：人工智能重塑产业精准决策与跃迁路径》
报告紧扣“十五五”规划提出的 “发展新质生产力”、“提升产业链韧性”等核心议题，尝试利用人工智能构建“数字大脑”，推动产业研究方法从“经验驱动”迈向“数据+算法”双轮驱动。通过借鉴麦肯锡等前沿团队的分析框架，以生物医药产业为例开展“试验”，利用AI高效构建涵盖产业周期、行业结构、产业链与价值链分布等多维视角的知识图谱，支撑竞合研判、未来赛道、风险预警和产业协同等实战场景精准决策。报告不局限于工具应用，而是进一步展望依托于“Agent智能体中枢”的AI-native产业决策新范式，同时务实回应数据质量、人机协同与合规安全等现实挑战，从而为有效支撑优化产业布局、完善国土空间规划、推进产城融合的智能决策跃迁路径提供可能性。
04. 《AI CITY：人工智能赋能的城市场景创生》
伴随人工智能技术和应用场景的爆发式涌现，与之相关的城市空间场景营造逻辑也在发生根本性变化。报告从2024-2025年人工智能大事件出发，说明由一系列科技大厂、科技产品创造的智能浪潮，已逐渐由“技术驱动”迈向“价值交付”的场景应用阶段，深圳、上海等城市争相将“人工智能+”理念融入城市建设，探索以人工智能为核心驱动力的下一代智慧城市发展模式。通过华为AI CITY模式、上海量子城市建设等具体案例分析，提出“人工智能+”城市场景将经历虚拟赋能、场景智能化、超级混合现实三个阶段，必将以更人本的方式，赋能产业发展、创新消费、民生福祉和社会治理，并最终迈向人机协同、跨界融合、共创分享的多维城市场景创生新形态。
周立 副总规划师
周立副总规划师认为本次技术交流各小组直面团队平时规划设计研究和实践面临的弱点（城市更新政策）、难点（详细规划）和痛点（产业发展战略与策划），围绕兴趣点（AI CITY），进行了充分而扎实的积累和梳理，厚积而薄发，以“点”带“面”，以一个问题的解读学习来增进对一类问题的深入了解，既弥补了自身的能力短板，又为平时工作需要提供了“即问即答、即插即用”的“干货”资讯，为后续系列的持续深入研究打下了很好的基础。
针对综合所团队在技术交流中展现的探索活力与钻研精神，三位相关领域专家给予了充分肯定。专家们认为，这些选题紧扣热点与难点，结合项目实践的交流成果极具现实意义。随后，专家们还结合个人科研成果，为各个团队提供了具体的技术指导。
专家点评摘录
史宜
东南大学建筑学院，城市规划系副主任，副教授
精彩点评摘选
成功的城市更新往往是多向利益的奔赴。其中规划设计单位需要发挥“粘合剂”的作用，扮演“完美第三方”的角色，开展多方面的价值评估和意见汇总。这就要求规划设计单位既要从横向维度，将业务领域从传统空间设计拓展到责任厘清、城市精算、资源整合等领域。同时还应加强纵向深挖，面向存量背景，践行“第三代城市更新”理念，在传统行业领域进行新的头脑风暴，挖掘新的业务场景，向规划市场传递东大思维理念。
人工智能的历史发展已经历经了三段波浪形发展过程，如从“深蓝”到“阿尔法狗”人工智能的发展经历过一段发展停滞，直到硬件发展才有了新的突破。未来人工智能的发展瓶颈可能继续保持螺旋上升，瓶颈可能会出现在能源限制、学习素材限制等方面。当前人工智能的专业化水平受限，“可解释，有监督”是在专业领域应用AI的重要前提。从AI生成的产业报告转向现实的产业资源投入，需要强化“对齐”意识，保证AI生成结果与政府意图、设计师意图保持一致。
王翀
Hassell国际设计咨询公司, 董事负责人
精彩点评摘选
在当前经济和技术背景下，城市更新领域面临挑战与机遇，企业应聚焦价值最大化，通过上下游资源整合，进行能力拓展。规划师、评估师等专业团队将基于在地经验提供系统解决方案，以应对项目路径和规划需求的变化，其专业价值会进一步凸显。
人工智能技术在规划中可提供信息梳理、框架搭建等辅助功能，但基于复杂现实情境的信息筛选、价值判断和利益权衡仍高度依赖专业团队的经验决策和创造性思维。因此AI应作为辅助工具赋能专业团队，而非替代规划师的综合研判职能。面对新的市场需求，企业及专业团队可依托AI技术构建内部智能体系统，提升项目执行效率、降低运营成本，并形成技术快速迭代与专业能力沉淀的双重优势。通过搭建安全可靠的技术平台，可在保障项目数据安全的同时，强化企业核心竞争力，塑造特色品牌。
卢波
苏州市规划编制信息中心，主任，研究员级高级规划师
精彩点评摘选
本次技术交流总体上聚焦行业发展趋势，向“更新”延申、向“数”而行，视角由单一技术导向转向多维度融合，主题导向清晰、汇报生动从容，体现了东大“止于至善”的学术精神和长期发展的战略眼光，彰显了团队作为空间智能体的综合特质。
《资金、实施、产权、管理四大主体视角下的城市更新难点与对策》展现了系统性思考能力，不仅关注技术层面，而且关注实施层面，特别是深入管理机制等关键环节，切入点具有更新全链条的实用价值。报告对资金投入模式进行了系统梳理，建议在实操中强化与金融专业团队的协同，整合多元金融工具，以增强技术方案的可行性与完整性。自主更新案例契合当前城市更新创新实践，未来可在多方协商机制、综合政策工具包及嵌入式公共设施完善、住房产品多样化等领域持续深化。更新从区位和使用需求出发，研究、管控、引导甚至培育需求，探索符合中国语境的城市更新新路径新模式。
《城镇开发边界外详细规划编制路径探讨》基于多案例梳理，系统提炼了在不确定性条件下编制详细规划的内在逻辑。该研究在国土空间规划体系下融入空间思维，明晰边界外的约束条件与管控指标，为边界外建设项目的有序落地提供了较强的技术支撑。希望进一步挖掘面向生态等的控制指标，形成与边界内详细规划具有逻辑差异鲜明的管控体系。依托东大院全国领先的技术平台，建议尽早推进《面向边界外的详细规划技术标准》的申报工作，将前期扎实的调研成果转化为具有行业前瞻性的标准规范。
《经验驱动到数据赋能：人工智能重塑产业精准决策与跃迁路径》是对人工智能分析方法的有益探索，对于丰富文本表达具有较强的专业水准效用。建议后续结合现实场景建设与专家经验，强化AI工具在产业分析中的决策支持能力，推动该技术工具由数据分析向产业决策迈进。
《AI CITY：人工智能赋能的城市场景创生》体现了对AI技术在城市领域应用的深入理解，给我们拥抱AI上了一堂生动的课程。建议推动人工智能与我们核心的城市设计专业深度融合，充分发挥AI技术在模拟、生成与呈现真实空间场景方面的便捷性与成本优势，使其能够为城市更新规划提供多样化、可视化的设计方案与决策情景，提升规划过程中的公众参与力度。
总之，继续发挥规划师的战略引领与统筹协调作用，探索适应时代发展的新制度和新技术，做到“既见森林，又见树木”，以创新实践服务社会发展，彰显东大规划院独有的专业价值和担当。
谭伟 院长助理兼综合所所长
活动最后，院长助理兼综合所所长谭伟指出综合所团队技术交流活动一直秉承东大规划院务实严谨，开拓创新的精神，始终紧扣时代背景、国家需求和人民需要，坚持开展相关领域的技术攻关。本次交流活动选题既呼应了中央城市工作会议的重要精神，又体现了对规划管理、更新实践以及未来技术等方面的敏感与关注。未来我们将继续保持“学科与实践”结合的原则，以解决实际问题为导向，以形成可持续价值为目标，始终坚持长期主义，始终坚持技术引领，在行业转型期勇敢探索、砥砺前行。
活动合影
