2026年7月6日下午，东规院综合所召开了第四期技术小组交流会，针对城市更新政策热点、资产活化与智能协作等关键挑战，展开深度碰撞与对策交流。本次会议由院长助理兼综合所所长谭伟组织，副院长姜劲松和院副总规划师周立担任技术指导，并特邀南京市城市规划编制研究中心官卫华主任，上海大学上海城市更新与可持续发展研究院王剑副院长，东南大学建筑学院蔡子攀教授作为各领域专家参与交流指导。
交流现场
报告指出，城市更新已从物质空间层面的渐进式改良，演进为以制度供给与多元协同治理为核心的系统性工程。基于对近年国家及江苏省政策脉络的梳理，研究认为：国家层面通过多轮政策迭代，明确了城市更新融入国土空间规划的路径，并针对项目落地中的产权归集、审批效率等关键梗阻推出标准化工具包；江苏省则在规划弹性管控、供地方式创新及不动产登记制度完善等方面进行了深化探索。随后，报告从空间维度、时间维度和权属维度切入，聚焦土地混合利用、规划指标适应性优化、存量资源功能转换及资源组合供应等关键政策工具，辅以典型案例的实证分析，提出面向存量资源盘活与更新项目落地的系统性、多元化实施路径。报告强调，政策工具创新须与空间规划编制管理要求深度耦合，方能在城市更新中达成存量用地增效与空间品质提升的双重目标。
报告聚焦当前具有普遍性与紧迫性的三个关键议题——工业控制线外存量企业管控、低效用地与零星边角地盘活利用、土地1.5级开发，深入研究长三角、珠三角等地在政策设计、实施路径及管控成果等方面的创新举措与经验，针对多元主体差异化更新诉求，总结因地制宜、分类施策的弹性综合解决方案。报告认为，城市更新背景下经营思维将逐步融入规划编制、审批、管理全流程，规划理念和治理逻辑需要系统性重构，核心在于精准识别传统空间管控要求与当下更新治理需求的矛盾堵点，深化价值认知，对既有政策工具进行适应性改造，释放存量空间发展动能。
报告围绕“十五五”时期“加快数字化转型”、“建设智慧城市”等战略命题，着眼于AI Agent与检索增强生成技术的发展，提出打造以AI Agent为核心、深度融合东规院数十年学术积淀与工程实践经验的东规院垂类专属智能体。智能体重点围绕知识库智能检索与自动化助理两大应用场景开展验证。知识库智能检索方向初步构建了融合学术思想、项目积淀、规范条文等要素的多维知识体系，服务于快速规范核查、项目案例总结、设计理念启发和空间数据查询等工作内容。自动化助理方向探索建立以“Agent Loop”机制驱动的X个规划师的“数字分身”，推动系统由“被动应答”向“主动作业”跃升，为规划业务向智能化转型提供可行的样板路径参考。
周立 副总规划师
周立副总规划师对本次技术交流的选题主旨进行了简要介绍，即基于团队日常在面对规划设计实践与服务工作中的薄弱环节与困惑，筛选出三个具有一定关联性的议题，并延伸提出三个方面的思考和探讨。一是近年来密集的政策“补丁”虽在一定程度上能缓解如详规频繁修编、修改导致的法定规划“严肃性”等问题，但逐步增加的各类“豁免”是否会潜在地削弱规划编、管体系自身的技术严密性和完整性，有待进一步观察与思辨。二是当前城市已从快速扩张转向稳定发展，客观上是一个趋缓的过程，而我们关注到部分政策导向通过合并、简化等措施加速流程破解堵点的效力也在逐步显现，如何理解“发展趋缓”与“政策加速”的辩证关系，值得规划设计从业者进一步思考。三是团队身处AI时代，在三年内从AI辅助设计表达迭代至数字智能体“分身”的构建尝试，在与时俱进地拓展新能力的同时应培养、坚守哪些具备“不可替代性”的专业底线“护城河”，在行业转型背景下具有现实紧迫性。
官卫华
南京市城市规划编制研究中心主任，研究员级高级规划师
精彩点评摘选
本次技术交流体现了东规院敢于探索善于思考，始终走在行业技术前列的努力与担当，面向当下存量更新的主要趋势，用“三个转变”寄语青年规划师。
第一，从设计管理思维转向制度运营思维。城市更新绝非空间美学的单一命题，其背后是复杂的运营逻辑。我们须告别自上而下的政府主导惯性，深入洞察多元主体、多场景下的实操痛点，精准回应空间承载的社会经济要素。更关键的是，要主动推动政策供给与市场灵活需求的适配，打通制度设计与运营现实之间的逻辑通道。
第二，从增量开发的静态思维转向存量更新的动态思维。传统蓝图式的扩张逻辑已然失效。面对人口结构变动、收入预期调整以及公服设施需求的深刻变化，规划师必须预判收缩与迭代的新趋势，做好周期性的对冲预案。技术层面，近远期图则、正面清单、控规分层编制等创新工具，正是我们动态响应市场波动、实现弹性管控的有效抓手。
第三，从土地财政思维转向产权经营思维。财税逻辑的根本性转变，倒逼政府摆脱对土地出让金的短期依赖，转而通过产权分割与资产活化，培育持续稳定的收益来源。空间规划改革的深层实质，是产权制度的深化改革。例如南京正探索的资源资产组合供应，将零散建设用地使用权与自然资源经营权打包激活；而五年过渡期、临时利用等政策工具，亦是产权弹性分割的生动实践。这就要求规划工作必须服务于产权制度改革，我们需做好统筹整合、精准匹配供需，强化经营策划与经济测算，将沉睡资源转化为优质资产，助力地方政府构建“租金+税收”的长效发展机制。
王剑
上海大学上海城市更新与可持续发展研究院副院长、正高级工程师
精彩点评摘选
在行业发展逻辑重构与人工智能浪潮的深度交织下，“变与不变”的辩证思维已成为理解规划行业转型的核心线索。变的是思维模式、技术能力和工作方法，不变的是规划初心、底线管控与价值判断，这始终是规划师安身立命的“压舱石”。面对从增量扩张向存量更新的行业转向，以及从空间管控向服务发展的需求升级，规划师亟需完成三重跃迁：一是思维跃升，从传统规划思维转向融合产权、时序与利益协调的“全过程经营思维”；二是能力跃升，从单一空间维度拓展至金融、法律、生态等交叉领域，尤其要把握自然资源领域金融工具创新等关键切口；三是方法跃升，从桌面研究走向现场体感，通过扎实的实地调研吃透项目落地的真实逻辑。面对“智能体”等人工智能应用新场景，规划师在积极拥抱技术、提升效率的同时，应始终坚守服务社会发展的初心，以底线思维把控宏观方向，着重汲取历史经验中的实践智慧，最终回归价值判断的主战场。
面向未来，建议推动政策研究、规划对策与AI赋能三个方向的交叉联动，并将生态修复、工业转型、资产盘活等议题纳入研究体系，以跨学科视野构建面向市场需求的系统解决方案。适逢中国城市规划学会成立70周年，东大应以此为契机，在传承深厚学术积淀与彰显创新锐气之间实现有机共生。
东南大学建筑学院，青年首席教授、研究员
精彩点评摘选
当下规划政策频繁调适、城市更新转向小尺度渐进式改造，根源在于城市是人与土地代际生成的活态共同体，而更新初衷亦从抵御风险、激发效能，升维为主动以空间再编码重置生存阈值、释放集体生产力。规划不能只聚焦物质空间建设，必须立足人本视角，兼顾公共安全、人居环境、经济可持续，理顺各方的利益矛盾。
AI技术正深刻重塑规划行业。作为辅助工具，AI能高效承担政策检索、案例调取、数据归纳、纪要整理等重复性劳动，显著提升工作效率。与此同时，随着AI自动生成方案的能力持续迭代，这场技术变革促使从业人员重新审视自身核心职业价值。未来的行业趋势并非“人被AI取代”，而是“人机协作、各擅其长”，规划从业人员的核心价值不在于“执行”，而在于“判断”——多年积淀的专业经验、审美能力和综合决策智慧，是AI难以复刻的深层竞争力。在技术应用层面，规划行业不应停留于泛用通用AI产品，建议依托自有项目成果、技术标准和专业知识库，定制专属AI工具模块，服务方案评审、标准制定、效果图制作、项目策划等全流程场景。规划从业人员应以开放而审慎的姿态拥抱技术，让AI为人所用，而非人被技术所役。
姜劲松 副院长
姜劲松副院长对本次技术交流予以充分肯定，认为这是紧跟形势、打破思维定式、练好内功的重要抓手，有助于提升规划编制水平。同时也强调规划师们要勇于跨界，主动向政府部门和市场主体学习，深入了解管理需求与运营逻辑，切实提升规划服务能力。此外，东规院应依托东大平台，强化校企协同优势，加快智能技术应用，积极推动项目与企业运营效率双提升。
谭伟 院长助理兼综合所所长
最后，院长助理兼综合所所长谭伟指出，综合所各团队面向新的形势和需求，继“城市更新资金筹措路径”、“文化保护传承重难点”、“青年城市建设”、“AICITY”等主题后，本期三个选题紧扣《城市更新“十五五”规划》的要求，面向近期城市更新领域的政策热点展开讨论，具有时效性和实践价值，展示了丰富的政策工具和实操案例。综合所将继续秉承东规院服务国家重大战略的宗旨，坚持长期主义和规划初心，服务美好人居环境的价值兑现。
活动合影
